廣州樓市上半年陷“超跌狀態”

“業主急賣降價33萬”“近3年最低價”“史上最筍單價”……

今年3月以來，廣州二手掛牌量持續上升，已經步入“愁賣”階段，大部分房源都需要不斷降價才能賣出。

比如，廣州番禺大石片區的今日麗舍小區，近期有中介表示，一套107.9平方米的房源業主急賣，總價188萬元，單價約1.74萬元/平方米，較小區整體均價便宜5600元/平方米。可供對比的是，小區同戶型另一套107.9平方米房源在鏈家的掛牌總價為292萬元，前后兩套房源掛牌差價近104萬元。

(資料圖片)

據合富研究院統計，2023年廣州全市二手放盤量已較2022年增長約15%-20%。一季度業主放盤較大比例是為“賣一買一”，二季度市場交易信心轉弱使得更多有資金周轉的賣家選擇放盤。業主放盤意愿上升，交易心態較為弱勢，議價空間擴大。

7月10日，多位廣州業內專家在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，上半年廣州樓市先揚后抑，下半年大環境對樓市復蘇的掣肘仍在，政策依然是決定廣州樓市走向的關鍵變量。無論如何，三季度應該是市場底部得到確認的時間。

同戶型掛牌價調低了100多萬

合富研究院指出，上半年廣州商品住宅市場供求處于近5年低位，新增供應374萬平方米，同比減少8%。是自2018年以來首次低于400萬平方米水平，新房成交448萬平方米，連續18個月平均月度網簽水平維持在70萬平方米左右低位，是15年來最長的底部調整周期。

同時，2023年上半年廣州網簽448萬平方米，同比上升2%，處于近5年來較低位置。較近5年同期均值（470萬平方米）減少約1成，買賣雙方處于膠著狀態。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉告訴記者，上半年廣州樓市先揚后抑，3月份“小陽春”需求集中釋放，一手住宅網簽一度達到10368套，創2022年以來的月度新高，但4、5月份迅速回落至7000套左右水平，6月盡管房企有年中業績考核的壓力，但是政策面始終未見大的利好，樓盤供貨節奏放緩，因此最終僅錄得6188套的低位成交，低于預期。

二手房方面亦是如此。廣州市房地產中介協會數據顯示，6月，廣州市二手住宅整體（中介促成 自行交易）網簽宗數、面積分別為8292宗和83.47萬平方米，環比下降5.46%和5.21%。7月各單項指數均有下降。

可供佐證的是，7月9日，天河區華景新城一套南向四房急售降價至899萬元，該房源在鏈家平臺的掛牌價為950萬元，差價約51萬元，同戶型另一套房源掛牌價為980萬元，但掛牌時間已有一年。

新房從3.5萬/平賣到2.7萬/平

從合富研究院持續監測數據看，廣州2023年5-6月周均成交數量，較2022年周均成交低20%。

“上半年市場復蘇進程低于預期，下半年市場將以筑底狀態為主。”

合富研究院高級分析師吳智杰向記者指出，從數據上看，5-6月市場認購規模較4月份前下降約20%，市場新貨去化率下降10個百分點，主要是疫情管制放松后，經濟復蘇進程并未完全跟上。此前積壓的置業需求快速釋放后，新買家對宏觀環境的變化比較敏感，二季度以來，部分需要資金周轉的二手業主放盤量增加，也進一步加劇了郊區市場的一手成交壓力。

7月10日，一位開發商人士告訴記者，其公司位于廣州近郊的一個樓盤開盤近一年，也在持續地促銷降價走量，去年下半年在售均價約3.5萬元/平方米，上個月推出的特惠房源最低均價2.7萬元/平方米。

據克而瑞統計，2023年1-6月廣州TOP30房企權益銷售金額規模為1197.6億元，同比下滑0.9%。

肖文曉補充道，開發商現階段的主要任務仍是去庫存。下半年如果能在需求端適當解禁造血，釋放更多剛需和改善需求，廣州樓市企穩復蘇的態勢就會更加堅定，否則走向將趨于平緩。

吳智杰也認為，目前經濟環境的底部特征是比較明顯的，但市場對經濟回暖做出判斷有可能較實際情況延遲，主要變數還是在政策上。若政策能夠釋放更加有力的措施，那么市場成交會更快起來，而無論如何，三季度應該是市場底部得到確認的時間。