不動產合同效力如何認定？無權代理與無權處分的區別是什么？

一、共有不動產誰有權處分

根據法律規定，處分共有不動產的在申請變更登記時，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但是共有人另有約定的除外。

《民法典》第三百零一條規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

二、無權處分不動產合同效力如何認定

無權處分不動產合同是有效的，在債權形式的不動產物權變動模式下，物權變動的合同和物權變動本身是兩個法律事實。無權處分行為在實踐中僅影響債權合同的履行，可能導致物權變動不能順利實現，但與債權合同的效力無關。根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”

三、無權代理與無權處分的區別是什么

(一)構成要件不一樣，無權代理是行為人沒有代理權而仍然以被代理人的名義實施民事法律行為，而無權處分是指行為人沒有物權上的處分權利仍然以自己的名義實施處分的行為;(二)法律效力存在差別，如果相對人有理由相信代行為人有代理權的，該代理行為有效，而無權處分并沒有這樣的效果。