物業服務合同的變更要注意什么？房屋合同買賣違約怎么辦？

物業合同算購銷合同嗎？

物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會訂立的，規定由物業服務企業提供對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。購銷合同，是指一方將貨物的所有權或經營管理權轉移給對方，對方支付價款的協議。購銷合同包括供應、采購、預購、購銷結合及協作、調劑等形式。物業合同屬于服務合同，而不屬于購銷合同。

物業服務合同的變更要注意什么？

在物業管理企業接管物業之后，可能會由于業主的其他要求或環境的變化，導致合部分內容不再符合實際，此時應由物業管理企業與業主委員會商議，對委托服務合同的及時進行修改。

(一)物業服務合同變更的特點。

1、協商一致性。即合同的修改須經雙方當事人協商一致，并在原有合同基礎之上達成新的協議。

2、局部變更性。即委托服務合同的變更只能是對原有合同內容的局部修改和補充。

3、相對消滅性。合同的變更必然意味著有新的內容產生，它的履行相應不能再按照原有合同進行，而應按變更后的權利和義務關系履行。

(二)物業服務合同變更的要件。要構成委托管理合同的變更，還必須具有以下一些形式要件。

1、已存在合同關系基礎。合同的變更必須建立在已有合同基礎之上，否則就不可能發生變更問題。

2、具有法律依據或當事人約定。物業服務合同的變更可以依據法律規定產生，也可通過當事人雙方協商產生。

3、具備法定形式合同的變更。應當從形式和實質上符合法律規定。

發生合同糾紛怎么處理？

1、交付房屋糾紛。交房是非常普遍的現象，造成交房的原因是多方面的，既有開發商本身怠于履行的因素，也有行政主管機關強制變更規劃、采用新型配套設施等開發商不能控制的原因。不管什么原因，只要不構成不可抗力，賣方就應當承擔違約責任。

2、權屬證書缺失引發的糾紛。買房人不能在規定時間內取得房產證的原因比較復雜，如開發商土地使用手續不合法，開發商未支付全部土地使用權出讓金，開發商違章建房等。在此種情況下，買房人可以要求解除合同，并向出賣人主張違約責任等。

房屋合同買賣違約怎么辦？

一般來說簽訂了房屋買賣協議之后，這套房產應該就是屬于買方的了。但是如果賣房違約了，我們可以參照以下方法來進行處理：

1、針對拒簽居間協議和拒收定金：如果賣家在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會先讓買家簽居間協議，由于居間協議僅有買方簽字，所以居間協議還沒有成立，賣家即使不簽，也不承擔什么法律責任。

2、簽訂居間協議后雙倍返還定金：通常居間協議約定為收受定金的一方如毀約，應當雙倍返還定金;支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協議，而且也收了定金，如果房價漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢。