世界熱門:房屋公攤面積如何不再是一筆糊涂賬？

近日，有關(guān)房屋公攤面積的話題持續(xù)引發(fā)關(guān)注。內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華提出了《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》，內(nèi)蒙古住建廳網(wǎng)站專門對此做了回復(fù)。

(資料圖)

回復(fù)稱，目前，全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，“公攤面積”確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實際套內(nèi)面積，且“公攤面積”因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

回復(fù)中還提到，內(nèi)蒙古住建廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。為何房屋公攤面積會有這么大爭議？如何讓消費者買房買得明明白白？

就近日熱議的取消“公攤面積”一事，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場處有關(guān)負責(zé)人回應(yīng)說：“住建廳網(wǎng)站上登的是一個上報住建部的建議，部分媒體有過度解讀之嫌。”

公攤面積如此受關(guān)注，是因為我國2001年6月起施行的《商品房銷售管理辦法》，明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤共有建筑面積組成。

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長宋向清表示：“業(yè)主拿到的商品房不僅是居住的像兩室一廳、三室一廳等部分，還需要為其建設(shè)居家所需要配套的樓道、電梯、大堂等。這些因為是為所有業(yè)主服務(wù)的公共空間，所以建設(shè)費用應(yīng)該由業(yè)主來均攤。”

此前，在山東青島有購房人收房時，發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋公攤面積達到了房屋總面積的46%以上。

購房業(yè)主1：房產(chǎn)證面積128.35平方米，套內(nèi)面積不到70，樓下鄰居測量最大的臥室，主臥是11平方，但雙人床、床頭柜、衣柜根本放不下，次臥是8平方。

購房業(yè)主2: 110平方的房子，實際使用面積是59.25，次臥的使用面積只有6平米多一點。

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長宋向清認為，公攤面積之所以引發(fā)爭議，不在于公攤面積還是公攤成本，而在于這一部分的費用業(yè)主是否承擔(dān)得明明白白、合情合理，這是問題的關(guān)鍵。

“比如，公攤面積應(yīng)該是500平米，結(jié)果夸大為1000平米，本來是作為內(nèi)部經(jīng)營性的場所，像地下車庫、小超市，將它作為公共空間去進行公攤，那么經(jīng)營收益應(yīng)該分給業(yè)主，形成收益不分給業(yè)主，又讓業(yè)主承擔(dān)這一部分的公攤面積，這顯然是無法接受的。”宋向清表示。

河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社也表示，開發(fā)商在售房時采用建筑面積計算價格，有這樣的考慮。“一套房130萬，原來按100平方米來算，那就是一平方米13,000，現(xiàn)在按70平方米，那么這套房快2萬一平方米，單價就上去了。第一，可以讓消費者有‘我這一平方米不是太貴’的心理作用。第二開發(fā)商可能把一些不該算入公攤的部分，也算到公攤面積里。”劉社分析。

公攤面積容易引發(fā)糾紛，到底能不能夠取消呢？有觀點認為，在商品房銷售中，附加公攤面積雖是普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議取消。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，關(guān)于公攤面積，其實市場上有很多的誤區(qū)，他認為，公攤面積不能取消，爭議點應(yīng)該是公攤是不是揉到房價里面，按照建筑面積計費。

張大偉說：“本身從使用來看的話，像電梯、樓道等面積是不可能取消的。這一部分在整個建筑計價里是存在的，只能說這部分計價的話，是否要按照建筑面積、按照套內(nèi)面積來體現(xiàn)。其實就跟買核桃一樣，你是買核桃仁還是買帶皮的核桃，這個只是計價方式不一樣而已。”

張大偉認為，現(xiàn)在的問題是部分開發(fā)商在期房預(yù)銷售時，把樣板間的面積設(shè)置過大，讓購房者覺得自己將來買到的房子面積就是如此，這是對消費者的不負責(zé)任。因此公攤的部分一定要公開透明，一定要在賣房的時候，就讓消費者明晰。

“所有的開發(fā)商和地方政府的法規(guī)，應(yīng)該在商品房預(yù)售制度上面更多地規(guī)范一下，現(xiàn)在已經(jīng)有很多城市有成文的、成熟的經(jīng)驗。如果開發(fā)商和北京的要求一樣，所有交付期房和樣板間設(shè)置做到1:1，交付的房子和以前樣板間設(shè)置的所有尺寸都是一模一樣的。一定要保留開發(fā)商建設(shè)的樣板房到交房之后三個月以上，就不存在收房之后覺得房子小了，因為開發(fā)商宣傳的房子還給你留在那做對照。”張大偉說。

在北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長宋向清看來，解決公攤面積的問題，在規(guī)劃設(shè)計及報批階段，就應(yīng)對公共服務(wù)為主的公攤占用做出合理的規(guī)劃指標(biāo)限定，并對一些明顯超出常規(guī)的“高公攤”現(xiàn)象，進行嚴管。

宋向清表示：“從讓老百姓明明白白消費、簡簡單單花錢的角度來講，最終商品房相關(guān)分攤規(guī)則還是要進行調(diào)整。取消公攤面積，采用公攤成本代替公攤面積這樣一個辦法，讓老百姓買商品房的時候感覺買多少平方住的就是多少平方，這樣感覺就不會再糾結(jié)。但實際上公共空間的費用，業(yè)主公攤后，房屋價格提升了，而這個價格提升由于制度和規(guī)則的改變造成的，不是市場上投資、投機行為引起的。”