焦點訊息：9月市區改善盤成交相對強勢，但仍未能深遠影響市場

充滿挑戰的“金九”迎來了成績單的派發。根據廣州中原研究發展部監測，9月廣州新房網簽6169宗，環比上漲1%，比去年同期成交下跌11%。受剛需區域成交持續疲弱影響，“金九”成色不足，基本與8月淡季保持相同成交水平。

市區改善盤交易氛圍有所提升

(資料圖片僅供參考)

從成交情況來看，相比起個別外圍區波動，中心區海珠、荔灣本月表現強勢，環比成交增幅超4成，其中近2次供地最為積極的中心區海珠，本月成交301宗（3.85萬m2），面積環比增加49%，其中近期正式對外開盤的瀝滘舊改巨無霸“珠光海珠新城”本月網簽184宗（2.2萬m2），直接帶動區域成交抬升。

而9月初廣州掛出年內第三批商住用地，本著靚地“應掛盡掛”的思路，天河、海珠、白云、荔灣均推出了“壓箱底”的優質地塊，以帶旺市場氛圍。廣州中原研究發展部認為，雖然目前土拍結果對樓市的影響已不及以往，但采取中心區靚地“應掛盡掛”的方式，體現了官方希望通過中心區優質板塊價值先帶動改善、高端改善人群入市或“賣一買一”，以逐步盤活市場。

供應保持萬宗高位，庫存周期再次抬升

9月，廣州住宅新批供應11122套（120.85萬㎡），供應面積比8月增加38%，為年內新高，雖然小部分新批供應為回遷安置房，但從海量供應來看，開發商“去貨促回款”的基調不變，部分板塊的項目更是“扎堆”入市，彼此之間的價格挑戰為買家制造了抄底入市的空間。

供應結構方面，由于黃埔人才購房門檻“定向放松”（符合條件的企業員工，在黃埔工作滿六個月，可購區內一套），黃埔本月新增供應達2733套（30.2萬㎡），其中供應量較大的項目包括保利翔龍天匯853套（8.9萬㎡），網紅盤萬科黃埔新城本月亦加推超300套，此外區屬國企項目知識城·悅辰壹號、開控城投云錦等亦悉數進入市場，對于希望置業黃埔的客戶而言，今年3、4季度是不錯的入市時機。

而由于9月供應猛增過萬㎡，庫存周期再次抬升。截至9月末，全市庫存量1203.4萬㎡，去化周期17.6個月，由于本月新批供應猛增，導致庫存去化周期在上個月輕微回落后再次攀升至高位。

其中，花都、南沙、從化、增城四區庫存消化周期超過20個月，可見剛需買家購買力仍不足，無法改善遠郊區域項目的成交能力；在目前市場環境之下，海珠、天河、黃埔三區庫存周期仍保持接近或處于10個月以下水平，“有價有市”。

10月預計保持9月成交氛圍

對于10月的市場預期，廣州中原研究發展部認為，從今年1-9月廣州市場運行情況來看，10月廣州樓市出現較明顯基本面積極變化的可能性較低，預計整體市場將會保持9月以來成交氛圍。而近年廣州絕大部分區域供應較過去充足，整體進入“買方市場”，加上不少客戶選擇黃金周外出旅行，節后回流再選擇看房購房，造成黃金周中后段成交量甚至不及常規周末表現。

從區域市場情況來看，今年5月“秒光”的網紅盤琶洲南TOD“重出江湖”，且總推貨量較少，預計出現高去化率的可能性仍較高，高端買家對于優質、稀缺地段項目的投入熱情仍持續高漲。相比之下，外圍區板塊成交去化壓力仍比較大，如果需要吸引更多買家關注，除“以價取勝”之外，仍必須區位條件好，與中心區通勤便利，假如缺乏通勤、教育、配套等優勢，即使進行價格調整到位亦難以在當下市場中獲得客戶青睞。