很多城市二手房掛牌量大增，這是風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)？

來源老楊地產(chǎn)邏輯 作者楊紅旭

近期，很多自媒體在炒作，很多大城市二手房掛牌量大增的現(xiàn)象，似乎預(yù)示著部分賣家在拋盤。

我拉了一組貝殼數(shù)據(jù)，當(dāng)前一二線城市的二手房掛牌量，相比2021年7月的變化：增速最高達(dá)六成的是杭州，其次是蘇州、廣州、福州等。但也有城市庫(kù)存下降，比如南寧、昆明、沈陽(yáng)、天津、哈爾濱等。

(資料圖片僅供參考)

如果根據(jù)庫(kù)存增則樓市弱、庫(kù)存降則樓市強(qiáng)的邏輯，那么南寧、昆明、沈陽(yáng)、哈爾濱等二手房?jī)r(jià)格應(yīng)該是上漲的。但實(shí)際情況是，近幾個(gè)月，南寧、昆明、沈陽(yáng)、哈爾濱的房?jī)r(jià)走勢(shì)，明顯弱于杭州、蘇州、廣州等。

如此則就意味著：或者是庫(kù)存高低決定房?jī)r(jià)強(qiáng)弱的邏輯有錯(cuò)，或者是貝殼上的二手房掛牌數(shù)據(jù)（或者說部分城市）質(zhì)量較差。老楊感覺原因主要在于后者。

當(dāng)前，多數(shù)城市二手房掛牌量高于2021年7月，也正常！因?yàn)楫?dāng)時(shí)全國(guó)樓市溫度遠(yuǎn)高于當(dāng)前，尤其是一二線城市。樓市低迷期，銷售較慢，賣房周期拉長(zhǎng)，累積的掛牌量較多。

從去化周期來看，當(dāng)前相比2021年7月，以下典型城市的二手房去化周期，除了成都與南寧外，皆有所拉長(zhǎng)，也即去化周壓大于2021年7月。

今年以來成都量爆增，所以去化周期縮短至 10個(gè)月。

而南寧當(dāng)前樓市較冷，去化周期卻有所縮短，且去化周期只有14個(gè)月，數(shù)據(jù)可能有問題。

去化周期最長(zhǎng)是東莞 ，春節(jié)后二手房量能度較弱，接近市場(chǎng)實(shí)際情況。

北京去化周期最短，只有8個(gè)月，也接近市場(chǎng)實(shí)際情況。

鄭州去化周期13個(gè)月，明顯低于杭州的20個(gè)月、蘇州的30個(gè)月，數(shù)據(jù)也存疑。

總而言之，新房供應(yīng)量，由政府核發(fā)預(yù)售證，一個(gè)城市的庫(kù)存數(shù)據(jù)相對(duì)比較靠譜。而二手房庫(kù)存，卻沒有官方監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，只有民間數(shù)據(jù)，即便是市場(chǎng)占有率、網(wǎng)上客流量較高的貝殼網(wǎng)，其公布的二手房掛牌量，也存在數(shù)據(jù)不全、不準(zhǔn)、重復(fù)掛牌等現(xiàn)象。只能做大致的參考，而難以用做嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)研究與分析。

因此，在觀察二手房市場(chǎng)的時(shí)候，建議大家以成交量為主，兼顧成交價(jià)（或指數(shù)），不要太重視掛牌量與掛牌價(jià)。

老楊監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，第15周，主要是網(wǎng)簽受清明節(jié)因素影響（多數(shù)城市當(dāng)天成交量很小，甚至是0），其次受3月看房量下滑影響，18城總體二手房成交量環(huán)比上周明顯下跌，超過節(jié)前均值線69%，高于榮枯線31%，量能度由上周的59降為37，由強(qiáng)復(fù)蘇降級(jí)為較強(qiáng)復(fù)蘇。

預(yù)計(jì)未來春節(jié)后的上攻告一段落，正在轉(zhuǎn)入盤整模式，但這并不意味著年內(nèi)不會(huì)再創(chuàng)周度新高。