出品 | 鳳凰網風財訊fengcaixun

(資料圖片僅供參考)

作者 | 王婷婷

近日有一條關于“河北燕郊25歲女孩因房貸跳樓，房子只值150萬卻要還500萬貸款”的帖子傳得沸沸揚揚。后經媒體致電三河警方了解稱，”確有警情發生，但不是這個原因”。

上述表述已經正式被確認為謠言，不過有兩個延伸細節卻引人深思。

一是“因高位接盤、房貸壓力過大而輕生”的案例并非沒有。

例如今年6月4日山東濱州公安局通報一起居民跳樓事件，據業主稱小區房價暴跌近20%，高位接盤、房貸壓力、離婚壓力等都是誘因。也有湖北襄陽襄州區一男子因還不起房貸跳樓，砸中28歲乘涼女子，該報道一度成為2017年的熱聞。

二是，燕郊的房價從暴漲到暴跌，確是事實。

“環京第一鎮”燕郊的房價在2017年一度突破4.5萬/平，當時很多人還預測能破6萬、破8萬。一夜間，燕郊聚集了京津冀乃至全國的購房人、炒房客。誰料，2023年，燕郊房價已經跌到2萬/平，并且還在降。一套300萬的房子，利息就要還將近200萬（7成貸款4.95%利率），但現在房子掛到150萬可能都沒人買，壓力可想而知。

實際上，“燕郊神話”是大城市周邊地帶發展沉浮的縮影，也表演了城鎮化上一個階段樓市的夢起夢碎。

在廣深、武漢、成都、西安、鄭州、合肥、濟南、長春、太原等大城市中，這樣的“神話故事”還有更激烈的演繹。當城鎮化進入新階段，它們的結局會是怎樣？

大城市擴容，“野心”倒在家門口

過去幾年，中央先后批復了西安都市圈、武漢都市圈、成都都市圈、南京都市圈、重慶都市圈、沈陽都市圈、福州都市圈、長株潭都市圈等多個都市圈城市群。

隨之，武漢伸進鄂州，規劃武漢新城；西安北跨咸陽，設計了西咸新區；成都接盤部分眉山市、簡陽市區域打造天府新區和東部新城；鄭州規劃將中牟、滎陽、新鄭撤縣(市)改區；濟南合并萊蕪市，提升省會城市首位度；長春代管公主嶺市以擴容；合肥謀劃將肥東、肥西、長豐縣改區，提升城市能級；太原提出實質性推動陽曲、清徐撤縣設區……

傳聞方面更踴躍——珠海、中山合并為香山市；汕頭、潮州、揭陽合并為潮汕市；沈陽下轄撫順部分區域，南昌拓管豐城、高安、奉新、永修；更有深圳合并東莞、惠州，武漢完全合并鄂州，西安全面接盤咸陽等大膽言論。幾乎每一個省會城市和中心城市，都主動或被動卷入了擴容的猜想中。

但時至今日，城市群和都市圈依然是新型城鎮化的主要戰略，方法卻已經大為不同。

很明顯的一點是，在官方文件中關于“撤市設區”、“代管建區”等表述已經明顯減少，“一體化”三個字被頻繁強調。

“一體化”妙在一個“化”字——可以親密無間，但非真一體；可以協力合作，但不打破行政邊界。

例如最新《西安都市圈發展規劃》和《關中平原城市群建設“十四五”實施方案》，就不再強調西咸新城，反而定調“西咸一體化”；成都天府新區規劃中，成都代管區域未再繼續擴容，且成都片區和眉山片區差別逐漸凸顯。

“北三縣”（京津冀交匯處的三河、大廠、香河）更為糾結，2017年房價翻漲背后，是當時“北京副中心與北三縣合并”的傳聞甚囂塵上。

但其實從2016年官方文件提出“北京東部地區與北三縣協調發展”，到2018年提出通州與北三縣“三統一”、2019年變為“四統一”，再到“十四五”規劃指出推動通州區與北三縣一體化聯動發展，打造京津冀協同發展橋頭堡……北京強調一體化協同發展，卻從未明確擴容合并、戶籍一體、學籍共享、進京檢查站外遷等關鍵點。

即使北京與河北之間的首條跨省地鐵線路（北京軌道交通22號線）已進入全面工程建設階段。但就像今年6月，上海到蘇州昆山花橋的地鐵已經實現運營使用，兩地一體化程度大幅提升，卻沒有絲毫合并的可能。

“樓市神話”不是夢碎，而是不配做夢

實際上，自2022年國家發改委《“十四五”新型城鎮化實施方案》就明確要求，超大特大城市瘦身健體，科學確定城市規模和開發強度，合理控制人口密度。言下之意，中心大城市不能再隨意擴張了。

最顯著的“時代變化”體現在房價。

除了燕郊和北三縣的瘋狂與落寞，還有很多案例。例如在武漢與鄂州交界的葛店，2017年房子火爆大賣、2018年部分樓盤房價3倍翻漲，卻在2019年開始走下坡路，近年區域內特價房頻出，銷售效果卻遲遲不振。

在西安與咸陽打造的西咸新區，即使“限跌令”在手，房價依然是波動式下跌的狀態。

天府新區，在成都連續領漲全國樓市16個月的情況下，天府新區（成都片區）新房價格兩年多持續陰跌，截止今年6月二手房掛牌量突破1.6萬套則是城區掛牌最多的。

房價雖然不是準確全面的區域“測評儀”，卻能靈敏反應人們對區域發展的預測和信心指數。而真正能支撐區域房價的，是當地的產業、人口、配套，帶起這些因素的基底則是兩個字——經濟。

當“攤大餅”模式結束，身處超大城市旁，無法吸收和爭搶資源，那就只有成為大城市吸引資源的工具、跨域合作的橋梁，借力打力獲取經濟發展機遇。

這就是城市群中的新發展邏輯——明確自己的角色，才能在舞臺上有自己的發揮空間。

實際上，也只有當核心城市更強、周邊地域角色更鮮明，也才更有融合的可能。

就像十余年前的深圳，2011年掛牌成立深汕合作區，2017年深汕合作區由深圳正式接收，2018年深汕特別合作區成為深圳第“10 1”區，如今深汕合作區的居民戶籍已轉為深戶，合作轉變為管理。

深圳比較特殊，只有不到2000平方公里，這或許是它收歸深汕合作區的動因。但“深圳模式”這種從合作到合并，一步步探索驗證再推行的方式，仍值得很多城市思考。

畢竟，合并不是目的，發展才是。同樣，以合并推漲房價不是目的，區域值價才是。這或許應是當下看待城市邊界樓市的正確態度。