隨著4月最后1宗地塊的成功出讓，“金三銀四”北京土地市場迎來完美收官。4月29日，經過215輪競價，中鐵建以7.755億元、溢價率21.94%競得通州梨園鎮6007地塊。值得一提的是，出讓文件顯示，該宗地塊將推廣新建住宅街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。業內視其為“好房子”標準在社區規劃層面的創新探索。

“好房子”政策通過放寬得房率、層高、陽臺配置等技術指標，為房企產品迭代打開突破口，直接催化土地市場熱度攀升。北京商報記者梳理發現，“金三銀四”期間北京土地成交額約為235.86億元，同比激增176.34%。在優質地塊供應節奏加快的助推下，房企拿地積極性顯著提升——以海淀區為例，年內已成交3宗宅地且另有3宗待拍，6宗地塊的供應量創2022年以來區域新高，核心區域土地價值持續釋放。

215輪競價、溢價率21.94%

出讓文件顯示，通州梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6007地塊土地面積約1.27萬平方米，規劃建筑規模約2.17萬平方米。

據悉，該宗地塊共吸引中鐵建、招商蛇口、中能建、康潤共計4家房企報名并報價。競價環節，中鐵建、招商蛇口、中能建、康潤輪番舉牌，歷經215輪激烈角逐，中鐵建最終以7.7552億元總價、21.94%溢價率突圍，斬獲通州梨園鎮6007地塊。

從位置上來看，該宗地塊位于東六環內，城市副中心西南部，東六環內，屬于城市副中心03組團03街區，與1號線八通線梨園站直線距離約500米，周邊生活配套齊全。地塊周邊有梨園主題公園、通州云景公園、中醫藥大學東直門醫院(通州院區)、史家小學(通州分校)、貴友大廈(通州店)等。

值得一提的是，本次出讓規則中明確，新建住宅推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。推動建設開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區。制定打開封閉住宅小區和單位大院的鼓勵政策，疏通道路“毛細血管”，提升城市通透性和微循環能力。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，通州此次推廣街區制可有效通過公共資源開放共享打破社區封閉性，提升土地利用效率。此外，打破傳統封閉式大院模式，形成小尺度街區單元以增強社區互動性。并且，優化了城市支路空間配置，減少低效用地，構建更符合現代居住需求的開放式社區形態。

北京商報記者梳理發現，推廣街區制并非首次，根據公開資料顯示，2016年6月，位于地鐵9號線郭公莊車輛段北側一處公共租賃住房項目首次采用“開放街區、組團圍合、混合功能”的設計理念。

此次再提推廣街區制，得益于“好房子”政策的出臺。在中國城市房地產研究院院長謝逸楓看來，推廣街區制是對“好房子”標準中提到的增配鄰里共享公共空間、跨城市支路空間利用的實踐。

謝逸楓表示，通過開放式街區設計，為業主拓展共享公共空間，提升生活娛樂體驗。同時，通過公共空間運營(如廣告牌收益)創造額外收入，這部分收入結余可用于抵扣物業管理費用，從而減輕業主經濟負擔。最終，街區制實踐將通過優化居住成本結構與公共資源獲取，切實增強業主的居住獲得感與幸福感。

合碩機構首席分析師郭毅補充道，通州梨園鎮地塊推廣住宅街區制的規劃實踐，與北京城市副中心高含綠量的空間特質深度契合。開放街區制通過消解社區物理邊界，促進居住空間與周邊綠色基礎設施的有機融合，構建從社區微環境到園區、街區的多層次開放共享體系。這種空間模式不僅強化了城市副中心“藍綠交織、水城共融”的生態底色，更通過綠色空間網絡化滲透，精準呼應了副中心建設國家綠色發展示范區的戰略定位。

購房需求轉變驅動產品升級

“好房子”政策對于未來新建住宅標準的放寬，為房企在打造產品上提供了更多的可能性，直接增加了房企的信心，帶動了房企拿地的積極性。

北京商報記者梳理發現，3月18日及4月8日成功出讓的海淀樹村、通州八里橋2宗地塊均呈現激烈競拍態勢。其中，海淀樹村地塊吸引10家房企報名，經265輪鏖戰后由中海以75.02億元、溢價率27.93%競得；通州八里橋地塊則吸引招商蛇口、綠城中國、中海3家房企獨立參拍及中國金茂+東亞新華聯合體競價，線下競價環節歷經150余輪舉牌，最終招商蛇口以27.082億元、溢價率16.28%突圍。

郭毅分析稱，從宏觀政策層面來看，中央房地產調控基調從“止跌回穩”轉向“企穩回升”，持續釋放政策暖意，為市場注入強心劑。此外，北京樓市呈現量價共振特征，二手房與新房成交回暖形成需求端支撐。購房者從“有得住”到“住得好”購房需求的轉變，也與“好房子”政策相符合，進一步推動房企打造優質房源。

謝逸楓補充道，“好房子”政策提升了優質地塊的市場價值，促使房企為搶占產品力先機，激烈爭奪核心區域土地資源。優質地塊具備高利潤兌現潛力，契合開發商對高利潤、短周期的需求，尤其在限價政策寬松背景下，項目溢價空間顯著提升。同時，北京樓市結構性回暖，高端改善需求持續釋放，“好房子”產品去化速率與價格標桿效應遠超普通住宅，進一步強化了房企對優質地塊的拿地意愿。

例如，2024年10月招商蛇口在通州摘得的梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-600地塊，后續打造出招商云璟攬閱。該項目在戶型設計上便按照“好房子”標準打造，配置有南向陽臺、飄窗及北側設備平臺等，為客戶提供更多可利用空間。

從土地出讓節奏來看，2025年“金三銀四”期間，北京土地市場共成功出讓4宗地塊。其中，包含通州八里橋、梨園鎮2宗地塊，海淀樹村及朝陽平房鄉、孫河組團地塊各1宗。與2024年同期出讓的5宗地塊基本持平。

土地市場開啟新周期

在作為房地產行業傳統銷售旺季的“金三銀四”，北京土地市場呈現量價齊升態勢。

據北京商報記者統計，2025年3—4月，北京土地成交額約235.86億元，相比2024年同期約85.35億元，增長176.34%，市場活躍度顯著提升。

這一增長背后，既有房企對優質地塊的激烈爭奪，也反映出核心區域的土地價值。

4月28日，北京年內首宗百億級地塊——朝陽平房鄉、孫河組團組合地塊成功出讓。該地塊采用“宅地+商業”組合供應模式，由中建智地、金茂、越秀、朝陽城發聯合體以126億元摘得。與此同時，北京核心區域海淀區的土地供應節奏明顯加快。北京商報記者梳理發現，截至4月末，海淀區已成功出讓3宗住宅用地，另有3宗已知地塊計劃年內出讓。

根據北京市規自委公告，海淀半壁店地塊將于5月20日公開競價，寶山村2宗地塊亦于5月25日啟動預申請。至此，2025年海淀區已成交及擬供應地塊總數已達6宗。

從海淀歷年土地供應量來看，呈現區域土地市場集中放量態勢。具體來看，2022—2024年北京海淀區域出讓的地塊分別為3宗、2宗、5宗。

從數據不難看出，自2024年起，北京持續加大優質地塊的供應量。郭毅表示，房企更聚焦于同時滿足三大核心要素的地塊：區域市場邏輯清晰且客戶基礎穩固，項目周轉效率高且去化周期可控，土地總價門檻適中且資金占用壓力可控。此類地塊因兼具安全邊際與收益預期，成為房企競相爭奪的焦點。

謝逸楓認為，當前北京樓市企穩信號持續釋放，部分區域新房成交活躍度顯著提升，市場需求韌性逐步顯現；限購政策存在進一步優化空間，市場對政策松綁預期持續升溫，為土拍市場注入積極預期；房企銷售回款改善，現金流狀況邊際修復，疊加融資環境寬松，為土地投資提供資金保障；房價平穩上漲預期強化，房企對資產價值提升形成正向反饋，拿地積極性進一步被激活。多重因素共振下，北京土拍市場高熱度行情有望延續。