2月以來，公募REITs二級市場出現明顯調整。截至5月5日收盤，在已上市的27只REITs產品中，僅有中金安徽交控REIT、華安張江光大REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT上漲，其余均呈下跌態勢。

不過，隨著國內經濟的穩步復蘇，業內專家普遍表示，看好REITs各資產類型的長期表現，建議各機構根據自身的資金久期和收益率要求，做出合理的投資決策。

(資料圖片)

多因素擾動REITs市場表現

據新華財經統計，截至5月5日收盤，在已上市的27只公募REITs產品中，僅有中金安徽交控REIT、華安張江光大REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT上漲，其余均呈下跌態勢。

另有公開數據顯示，2023年初至4月28日，已有21只REITs產品跌破2022年末價格，僅有6只REITs年內實現正收益。分行業來看，除能源板塊微漲0.93%外，其他板塊均下跌，倉儲物流下跌1.07%，保障性租賃住房下跌1.08%，生態環保下跌3.86%，產業園區下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

近期，公募REITs二級市場的震蕩引發了業界的高度關注。

自試點推出至今，表現向來優異的公募REITs緣何出現大幅調整？

縱觀已經披露2022年報數據的REITs產品，部分基金底層資產實現收益不及預期，或是促使二級市場震蕩的重要原因之一。

“畢竟，在供給釋放的早期，業界的主流認知是REITs產品的底層項目以優質資產為主。”國泰君安證券首席固定收益分析師覃漢說。

而REITs基金底層資產經營以及分紅率不及預期，必然會在一定程度上打壓市場的風險偏好。

不僅如此，供給相對稀缺（導致部分REITs產品前期估值偏高），也是加劇本輪調整的重要誘因之一。目前，投資者心態正在逐漸“退潮”——從追逐稀缺性而接受高溢價，切換為擔憂供給放量更傾向于獲利了結。

總體而言，此輪下跌既受到了原始權益人經營業績下滑、解禁后的減持壓力及利潤分派后的價格差異等客觀因素影響，也受到了價格觸及止損線、經營業績負面信息被過度解讀和反應、悲觀情緒向其他REITs產品擴散等非理性因素的影響。

投資仍應精耕細作

面對市場的大幅調整，作為投資者，如何才能予以合理決策？布局REITs市場，更應該關注哪些指標？

需指出，公募REITs的投資價值包括分紅和二級市場價差兩部分，長期投資往往更看重產品的分紅。因為，REITs的一大特點是將可分配金額按不低于90%的比例向投資者進行分配。

那么，怎樣才能判斷基金分紅的穩定性？

“個人認為，主要應關注可供分配金額預測的合理性及實際完成度。”一位機構投資人告訴記者，“對于前者，我們可根據招募說明書中披露的有關信息，判斷可供分配金額預測是否已充分評估未來運營期間的潛在風險、是否考慮了其潛在影響。至于實際完成度，投資者可追蹤二級市場產品的信息披露情況。就2022年已經發布年報的產品來看，經營業績完成度較高的產品，通常二級市場漲幅也相對較高，反之亦然。”

簡單來說，投資者應該充分認識REITs區別于股票、債券等產品的風險收益特征和產品特性，根據未來分紅預期合理評估REITs價值，并在該類產品投資中合理配置資產，做好長期投資的準備。

值得注意的是，與其他基金產品不同，REITs產品幾乎100%投資于底層基礎設施項目，因此底層資產的價值決定了REITs的價值。

“對于投資者來說，我們認為還可關注產品估值時各項參數的假設。以產權類項目為例，主要參數包括：折現率、出租率、市場租金、收繳率等。”某機構投資者負責人在接受記者采訪時直言，“評估參數應合理反映項目所處區域、經營業態等因素對應的風險，并與項目歷史經營趨勢基本保持一致性。”

價格逐步回歸理性

展望后續，對于公募REITs的二級市場表現和投資價值，大部分受訪的業內專家均釋出了積極樂觀的態度。

因為當價格回歸理性后，必然將出現投資機會。

尤其拉長投資周期來看，REITs產品的二級市場價格會圍繞底層資產的經營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產公允價值。簡而言之，REITs產品的二級市場價格會表現出“向產品內在價值回歸”的特征。

覃漢表示，就折溢價率（市場價格/單位凈值）來看，REITs基金的平均溢價率已從2月中旬的20.19%壓縮至13.72%，性價比已然獲得了提升。

聚焦REITs投資，“于存量產品的選擇上，個人建議可結合資金久期、收益率要求，選擇估值水平與分紅率相匹配的REITs產品。”一位機構交易員告訴記者，“另外，目前REITs市場的打新熱度仍在，建議關注能源、新基建、包括消費類REITs等領域的打新機會，同時持續關注倉儲物流、產業園類擴募導致整體資產估值變動帶來的投資機會。”