環球熱點評！2023年樓市銷或售量價趨穩，政策仍有優化空間

12月7日，中指研究院發布的《中國房地產市場2022總結&2023展望》報告稱，中央將繼續堅持“房住不炒”基調不變，供需兩端政策均有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強，預計2023年全國房地產市場將呈現“銷售量價趨穩，新開工面積調整態勢難改，投資或繼續下行”的特點。

報告稱，2022年，房地產政策進入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調指導下，監管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。2022年已有超300省市（縣）出臺政策近千條，達到近年峰值，政策力度進一步加強，對需求端政策的優化頻發，多地房貸利率達歷史低位。進入11月，多項重磅政策落地，“金融16條”允許房企債務展期并加大對房企融資支持力度，后續商業銀行積極跟進落實資金支持，“第二支箭”“第三支箭”接連落地，政策整體呈現出落地快、范圍廣、規模大的特點。

市場方面，2022年1-11月，根據中國房地產指數系統百城價格指數，百城新建住宅價格累計上漲0.06%，漲幅較去年同期收窄2.4個百分點；百城二手住宅價格累計下跌0.55%。

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下半年以來，受市場下行壓力加大、居民購房預期持續走弱、房企打折促銷等因素影響，房價持續下行。至11月，百城新建住宅價格已連續5個月環比下跌，超半數城市房價環比下跌；百城二手住宅價格已連續7個月環比下跌，四分之三城市價格環比下跌。重點100城1-11月新建商品住宅成交規模同比下降36.7%，盡管需求端政策不斷優化，但多地疫情反復、“斷供”事件頻出等超預期因素導致房地產市場修復不及預期，年底市場表現未見好轉。

土地方面，受房地產市場持續調整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯，絕對規模均降至近十年同期最低水平，成交樓面價結構性小幅上漲，流拍撤牌率仍在高位，土地底價成交占比持續走高。民企拿地意愿不足，央國企二批次后拿地漸顯乏力，地方國資拿地金額占比逐批次走高，托底現象明顯。

企業方面，2022年1-11月，TOP100房企銷售額同比下降42.1%，16家房企業績超千億，較去年同期減少16家；拿地總額同比下降50.5%，頭部企業投資呈現向核心城市聚焦、強化城市和區域深耕；房企融資規模同比降幅近五成，成本小幅上升，新政下融資蓄勢待發。

展望2023年，全球經濟增長預期放緩，外需增長或出現乏力，我國出口貿易面臨較大挑戰，國內經濟支撐或將轉向內循環拉動，而短期疫情防控政策過渡仍需時間，消費或延續疲軟態勢，房地產的穩定性愈加重要。預計未來我國財政、貨幣政策仍將持續發力并保持寬松基調，助力經濟運行在合理區間。隨著各項穩經濟政策顯效發力，經濟運行有望逐步恢復。

房地產調控方面，中央將繼續堅持“房住不炒”基調不變，供需兩端政策均有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面有望繼續調整；企業合理融資需求將繼續得到支持，房企融資鏈條有望進一步暢通，企業資金面有望得到改善；“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質性進展，共同促進購房者預期好轉。

在此背景下，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，預計2023年全國房地產市場將呈現“銷售量價趨穩，新開工面積調整態勢難改，投資或繼續下行”的特點。

需求端，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續回落，降幅或在3.6%左右。

供應端，新開工一方面受銷售端恢復節奏制約，另一方面，近兩年土地大規模縮量、企業資金壓力大、可售庫存規模較高等因素亦拖累新開工規模，2023年，新開工面積或繼續下降。投資方面，新開工縮量、土地購置費繼續下行仍將制約開發投資額恢復，“保交樓”政策持續發力下，竣工面積有望逐漸改善，進而對開發投資形成支撐，2023年房地產開發投資額仍面臨下行壓力。