【時快訊】二季度房地產(chǎn)市場有望走出“谷底”，“金九銀十”或再現(xiàn)

(資料圖片)

2月17日，植信投資研究院發(fā)布《2023年房地產(chǎn)市場：“柳暗花明”》的報告，植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平在發(fā)布會上提到，2023年房地產(chǎn)市場有望回穩(wěn)。年初房企銷售進一步下跌的動能正在減弱，房企發(fā)債較2022年初多增百億，民企美元債發(fā)行重啟。國內宏觀經(jīng)濟及消費者預期在疫情政策優(yōu)化后逐步回暖，購房者預期也有望隨之改善。行業(yè)出現(xiàn)的較多回暖消息預示著房地產(chǎn)市場正在逐步擺脫全面下行的局面。

《報告》指出，2023年住房支持政策將加大實施力度并加快落地見效。個人住房金融政策將進一步回暖，房貸利率將在歷史低位，并可能進一步小幅下調。地方政府將探索和出臺更多政策，促進剛需釋放、鼓勵改善性需求加快置換，推動存量房去庫存。融資環(huán)境進一步改善有助于化解房企風險。

連平預測，2023年二季度開始，房地產(chǎn)市場有望逐步走出“谷底”。房價可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢，整體運行與銷售緊密關聯(lián)，熱點城市房價可能在二季度初便企穩(wěn)回升。土地市場改善的周期大致滯后于銷售一個季度左右，因房企獲得更多預收款資金支持，部分企業(yè)有望重回土拍市場，最早可能在二季度末出現(xiàn)好轉，全年跌勢有望較2022年收窄。到了三季度，新開工進程加快，投資將稍滯后于新開工一個月左右觸底企穩(wěn)。

展望2023年，植信投資研究院預計2023年房地產(chǎn)市場將逐步擺脫底部區(qū)間。根據(jù)植信投資研究院的監(jiān)測，此輪房地產(chǎn)下行周期為2001年以來第七輪，迄今為止的下行周期時間已經(jīng)超過了歷史平均水平。自2021年三季度到2022年末，已經(jīng)經(jīng)歷了一年半的時間。當前房地產(chǎn)市場運行特征與2012年到2013年的狀況較為接近，屬于弱周期下的復蘇階段。

植信投資研究院預判，住房銷售及房價將于下半年企穩(wěn)走升。房地產(chǎn)市場銷售可能前低后高，房價可能整體企穩(wěn)，重點城市房價二季度末可能率先觸底回升，不排除“金九銀十”行情在重點城市再度出現(xiàn)的可能性。

同時，2023年土地市場將逐步回暖，房企金融環(huán)境持續(xù)改善以及土拍規(guī)則的優(yōu)化，2023年土地市場可能擺脫2022年的低迷。預計全年相對比較低迷的階段在一季度，因房企整體資金實力不濟；二季度在銷售回暖和融資能力增強的綜合影響下，部分房企具備了一定購地補庫的能力。下半年部分大型民營房企有望逐步回到土拍市場。

此外，房企資金邊際改善將促進投資恢復。植信投資研究院預計，到二季度，住房銷售企穩(wěn)回升及融資工具的支持效果進一步得到強化，頭部房企現(xiàn)金流有望回升至相對平衡階段，為下半年投資回升奠定良好基礎。預計2023年住房信貸增速跌幅會大幅度收窄，房地產(chǎn)投資增速可能由低到高逐步爬升。四季度房企償債壓力相對減弱，房企經(jīng)營性收入和融資性投入增加，投資性支出意愿將有所上升。結合歷史類似周期的情況來看，如果政策落地效果顯著，預計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能達到約12.5萬億元，（名義）同比下降5%，跌幅較2022年明顯收窄。

連平提到，當前房地產(chǎn)市場正從全面下行逐步轉向復蘇，但仍然不能低估房地產(chǎn)市場復蘇所面臨的阻力和潛藏的風險。

對此，連平建議下一個階段政策應針對不同住房需求精準實施，進一步加大供給側金融政策支持力度，促進政策加快步伐有效落地。

連平建議，一是引導商業(yè)銀行進一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持；二是重點支持剛性住房需求，降低首套房購置成本；三是階段性給予剛需和改善型需求購房者貸款優(yōu)惠；四是加大對房企銀行開發(fā)貸支持力度；五是實施定向寬松調整，穩(wěn)妥有序增加“保交樓”專項借款、并購貸款和再貸款計劃；六是加大力度創(chuàng)造寬松的房企非銀金融環(huán)境；七是合理松動土拍規(guī)則；八是針對不同城市采取差異化住房政策，謹防個別城市未來可能潛在的房地產(chǎn)市場“過熱”的問題；九是擴大大城市保障性租賃住房建設；十是針對人口轉變的新特點出臺一系列有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的政策。