全球熱議:房價該不該降？

最近，風光無限、日進斗金的房地產居然成了“困難行業”，引發社會關注。

(資料圖片僅供參考)

2月6日，武漢發布了穩經濟16條，眼尖的網友立馬發現，在“支持困難行業發展”的欄目里面，房地產行業赫然在列。也就是說，武漢已經將房地產歸入“困難行業”，房地產已經到了要攙扶才能過馬路的階段。有售房人員表示：“武漢出現了不降價賣不出的現象”。

武漢是新一線城市，對此很多人關注點是：房地產成為困難行業后，是否需要支持買房消費，是否需要調整預售條件，是否需要銀行加大輸血，是否需要上市融資，是否需要……等等，但今天我要考慮的，是房地產需不需要降價？

從經濟學理性人假設角度出發，提高房屋銷售的唯一途徑是降價。跌到買得起的程度，自然有人接樓盤，這個道理小超市售貨員都能明白，降價能夠促銷。

但我們現在問題是不敢讓房價下跌。這就要從感性人角度出發，一旦降價會有如下狀況：

第一個，泡泡破裂的陣痛。樓也是一項投資。從投資的角度看，順勢而為才是主流，而一旦進入下降通道，價格低于價值的時候才會有人出手接盤。樓市價值看房價收入比，因為樓市的購買力來源于居民的收入。北上廣深的房價收入比分別為：55、46、35、32。而合理的房價收入比是7倍。如果一套房的真實價值是70萬，1000萬跌到70萬和100萬跌到70萬完全是兩個概念，而如今中國樓價的確在較高的位置。

第二個，銀行因抵押物貶值造成的危機。原因是銀行發放貸款并非根據抵押物價值，而是根據抵押物價格。所以抵押物價格下跌對于銀行是個災難。抵押物下跌會促使銀行加速變現，但集中變現會造成供過于求，會讓房價再下跌。

第三個，地方財政困難。原因是地方財政過去20年都圍繞土地展開。眾所周知，土地出讓金是地方財政重要來源，但實際上地方對土地依賴不僅是賣地，還有地方借款。之前地方融資平臺可以通過土地抵押從銀行獲得貸款。

綜上，房價沒有到它該有的樣子，泡沫客觀存在，如果以前它沒有上漲，停留在2007年或者更早，也許我們現在不會有這么多擔憂，但時間不可倒流，我們要解決的是眼前的問題。

為什么不讓房價下跌？泡沫不戳破，那永遠只是泡沫，一旦戳破，所有人都將承擔泡沫破裂帶來的后果，不要覺得你沒買房就不會被波及，沒有這種僥幸。但也要注意，世界上還沒有什么泡沫是永遠牢不可破的，泡沫破裂的原因或主動或被動，最終都會破裂，沒有例外。所以，未雨綢繆，一手穩房價，另一手釋放正確的信號，讓家庭、銀行、地方政府提前做好準備，比如當前經濟上就在努力轉型，用其他產業替代房地產的支柱地位，比如地方政府開源節流。

但事實的困難在于，人們往往隨波逐流。打個比方，如果房價漲了10%，銀行會迅速增加個貸部的人員配置，鼓勵員工多做按揭，地方財政也會立馬上新項目。所以，房價不能跌，也不能漲，因為房價上漲釋放的信號會讓房價距離真正的價值更加遙遠，也為未來處理樓市泡沫埋下了新的隱患。

(浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員)

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