在樓市銷售整體放緩的當(dāng)下，高端住宅卻走出了獨(dú)特行情。

近日，克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，總價(jià)超1000萬元的新房成交量同比上漲，特別是杭州、廈門、東莞、佛山、成都幾個(gè)城市，總價(jià)1000-3000萬的高端住宅成交量同比上漲超120%，顯著好于去年同期。

高端住宅的熱銷，與當(dāng)下住宅改善需求較大、新房一二手價(jià)格倒掛等因素不無關(guān)系，但值得注意的是，高端住宅市場也相對獨(dú)立，對整個(gè)樓市的影響也有限。

(資料圖片)

大面積、高端住宅熱銷

經(jīng)歷了2、3月的階段性復(fù)蘇后，4、5月，我國樓市成交動(dòng)能持續(xù)放緩。近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~5月，我國商品房銷售面積同比下降0.9%，跌幅比1~4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，跌幅連續(xù)收窄后，1-5月份首次反彈。1~5月，我國住宅銷售面積同比增長2.3%，但漲幅較1~4月降低0.4個(gè)百分點(diǎn)。

不過值得注意的是，改善和高端住宅韌性較強(qiáng)，成交量持續(xù)上漲。近日，克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2023年前5個(gè)月，其統(tǒng)計(jì)的城市中，總價(jià)1000-3000萬、3000-5000萬、5000萬以上的新房高端住宅成交套數(shù)同比持續(xù)增長，漲幅分別為45%、13%和35%。

具體來看，總價(jià)1000-3000萬的高端住宅成交套數(shù)最多的城市為上海，今年前5個(gè)月成交6313套，其次為北京、杭州、深圳、廣州，分別成交3915套、2734套、2123套、2083套。從增長幅度來看，今年前5個(gè)月，杭州、廈門、東莞、佛山、成都總價(jià)1000-3000萬的高端住宅成交量漲幅靠前，同比上漲超120%，顯著好于去年同期。

從單價(jià)來看，今年前五個(gè)月，上海、北京、廣州單價(jià)10~15萬元/平方米的新房成交量同比上漲，漲幅超過70%；單價(jià)15萬元/平方米的新房高端住宅，北京成交套數(shù)最高，今年前五個(gè)月共成交559套，同比上漲5490%，其次是上海，共成交201套，同比上漲27%。

以面積段來看，西安、鄭州兩個(gè)城市住宅大面積戶型成交量占比穩(wěn)中有增。5月西安160-200平方米戶型成交占比增至18%，環(huán)比上漲5個(gè)百分點(diǎn)，漲幅在各面積段戶型中居首，而剛需市場則持續(xù)萎縮。今年前5月鄭州120平方米以下剛需戶型受市場波動(dòng)影響較大，成交量下降最為明顯，而面積在120平方米以上的改善戶型成交量波動(dòng)幅度則較小。

今年以來，記者在佛山、中山等地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，相同的新房項(xiàng)目，大戶型的單價(jià)普遍比小戶型高，盡管如此，大戶型的房源銷售情況也比較好。例如佛山某新房項(xiàng)目，200平方米以上的大戶型開盤不久就已告罄，該項(xiàng)目的現(xiàn)場銷售對第一財(cái)經(jīng)表示，主要因?yàn)楝F(xiàn)在市場上的大戶型比較少，而近幾年客戶改善的購房需求比較大。

二手房市場上，高端住宅的成交量也比較亮眼。以深圳為例，樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，深圳總價(jià)1500萬以上的二手高端住宅成交占比持續(xù)上升，尤其是到4月份，樓市成交量整體放緩，高端住宅成交占比加速上漲，6月成交占比7.5%，創(chuàng)新高。

熱銷背后的因素

對于改善、高端住宅熱銷的原因，克而瑞表示，一方面是一二手價(jià)格倒掛，存在顯著的套利空間；另一方面，豪宅擁有高附加值或獨(dú)一無二配套資源，譬如學(xué)區(qū)、景觀等。

以上海為例，近期開盤被緊急叫停的云錦東方項(xiàng)目，雖然備案價(jià)16.49萬元/平方米，創(chuàng)上海市新房備案均價(jià)新高，但是由于該項(xiàng)目周邊二手房均價(jià)已超過20萬元/平方米，大戶型套利空間高達(dá)2000多萬元，從而出現(xiàn)“一房難求”的盛況；又如今年6月中旬開盤的深圳海德園項(xiàng)目，均價(jià)約12.6萬/平方米，周邊同品質(zhì)二手樓盤均價(jià)約20萬元/平方米，只要買到就能至少賺取600萬元的差價(jià)，開盤當(dāng)日，海德園237套住宅全部告罄。

天津在售的樓盤中，今年5月來訪、認(rèn)購居前的項(xiàng)目包括仁恒星源世紀(jì)、龍湖樘樾、天保九如品筑，這幾個(gè)項(xiàng)目均有學(xué)區(qū)資源加持。北京5月熱銷的項(xiàng)目——北京豐禾嘉會(huì)西北側(cè)也規(guī)劃有北京小學(xué)、西側(cè)規(guī)劃有北京八中優(yōu)質(zhì)教育資源。

另外，高端住宅熱銷與其保值增值性較強(qiáng)也有一定關(guān)系。克而瑞梳理了2020年以來銷售金額、面積TOP50的項(xiàng)目，其中，僅3成沒有漲價(jià)，而未漲價(jià)項(xiàng)目中剛需占比8成以上，而價(jià)格漲幅顯著的前三名基本都是新房成交均價(jià)在10萬元/平方米以上的高端住宅項(xiàng)目。

樂有家則表示，后疫情時(shí)代，大家對于高品質(zhì)居住空間的追求也更高，因此，高端住宅供不應(yīng)求。此外，在全球通脹，貨幣貶值的大環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)豪宅依然是富人們抵抗通脹，保值增值的首選。

民生證券的研究報(bào)告顯示，高端住宅以及“大剛改”住宅價(jià)格比較抗跌，相比之下，“小剛改”住宅價(jià)格抗跌能力則處于弱勢。“小剛改”價(jià)格相對偏弱主要因?yàn)榫用袷杖腩A(yù)期存在不穩(wěn)定性，產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整帶來相關(guān)就業(yè)壓力，另外，“小剛改”存在稀缺性，但前期投機(jī)氛圍濃厚。

不過，盡管高端住宅熱銷，但是其對當(dāng)前低迷的樓市影響有限。

克而瑞研究中心觀點(diǎn)認(rèn)為，少數(shù)項(xiàng)目熱銷對于當(dāng)前低迷的市場行情而言只能算是“星星之火”，后期熱度傳導(dǎo)、由點(diǎn)及面難度較大。當(dāng)前剛需剛改購買力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉(zhuǎn)，故而后續(xù)樓市整體復(fù)蘇動(dòng)能仍將不足。

58安居客研究院的研究報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前樓市的支撐主要來源于改善和高端住宅需求，但這兩個(gè)版塊，尤其是高端住宅版塊相對于樓市而言，具有較高的獨(dú)立性，雖受市場與經(jīng)濟(jì)宏觀影響相對較小，但其體量不足以支撐房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)。