專家：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向“存量更新運營” 住房租賃市場迎發(fā)展新階段

中新網(wǎng)北京10月27日電(記者 左宇坤)“房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心，就是整個行業(yè)都要適應房地產(chǎn)由‘增量開發(fā)銷售’轉(zhuǎn)向‘存量更新運營’這一新發(fā)展階段。”中國人民大學城市更新研究中心主任秦虹近日在第六屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國際論壇上解讀存量盤活的意義時指出。

在專家看來，存量盤活的關鍵在于對現(xiàn)有資產(chǎn)的高效利用，同時減少對新增土地的依賴，進而實現(xiàn)資源的可持續(xù)利用。

秦虹指出，過去我們土地、住房、金融等各方面的政策，以及企業(yè)的經(jīng)營模式都圍繞著增量開發(fā)銷售來實施。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式則要圍繞存量更新運營出臺新的制度安排。

其中，租賃住房是未來整個住房發(fā)展的重要一環(huán)，盤活存量的重要內(nèi)容。建立租購并舉的住房制度是現(xiàn)階段消化存量房的必要舉措。

“租賃住房是存量資產(chǎn)的重要盤活方向，這表現(xiàn)為長租公寓的大宗交易量逐年上升，以及保障性租賃住房REITs的優(yōu)異表現(xiàn)。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示。

在第六屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國際論壇上，與會嘉賓認為，官方宣布的“‘白名單’項目信貸規(guī)模增加到4萬億”“新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造”，將對住房租賃行業(yè)產(chǎn)生較大影響。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《存量盤活背景下住房租賃行業(yè)價值發(fā)現(xiàn)》報告指出，隨著存量房收儲、城中村改造的快速推進，住房租賃市場有望重塑供需結(jié)構(gòu)。

具體而言，市場或?qū)⒊霈F(xiàn)一批“黑馬”品牌，通過快速收儲存量房源，在短時間內(nèi)大幅擴張管理規(guī)模。但部分地區(qū)可能會面臨保障房需求與存量房供給之間的不對稱問題，存量資產(chǎn)來源和類型的多元化，將增加有效資產(chǎn)的篩選和改造難度，加劇行業(yè)微利運營的挑戰(zhàn)。

對此，趙然指出，這要求產(chǎn)業(yè)鏈條上不同功能板塊協(xié)同運營，“存量資產(chǎn)持有方應該從‘投-融-建-管-退’全流程視角出發(fā)，進行資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略規(guī)劃。”

2024年9月，北京大紅門地區(qū)的南中軸國際文化科技園第二期竣工，大紅門服裝商貿(mào)城發(fā)展成包含近10萬平方米產(chǎn)業(yè)空間、3萬平方米服務配套及近500套人才公寓的現(xiàn)代化高新科技園區(qū)，是城市從“增量開發(fā)銷售”向“存量更新運營”過渡的典型案例。

“存量盤活是城市更新進程中必然要經(jīng)歷的環(huán)節(jié)。”秦虹表示，城市更新就是要告別過去房大拆大建的房地產(chǎn)開發(fā)模式，其實重點就是盤活存量。

清華大學建筑學院城市規(guī)劃系教授唐燕指出，未來城市存量盤活必須特別關注“職住平衡、交通便捷、生活便利”三大關鍵維度，這不僅是幫助保障盤活存量資產(chǎn)的有效策略，更是提升城市宜居性和推動可持續(xù)發(fā)展的重要手段。(完)