保利發展跌停，房企“最后一道防線”直面市場沖擊波

對于房地產前景的信心缺失，終于帶來資本市場上的猛烈情緒宣泄，31日，經營穩定的績優房企遭遇“黑色星期一”，股價集體殺跌，截至下午收盤，龍湖跌23.78%、保利跌9.98%、華發跌9.26%、濱江跌9%，招商蛇口跌6.62%、萬科跌5.72%、碧桂園跌9.82%、中海跌4.95%。

以保利、招商、萬科等為代表的央國企，被視作地產企業經營安全的最后一道防線。日前，這些企業披露的三季報業績乏善可陳，出現業績下滑趨勢，讓市場對于房地產前景再生憂慮。

中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜對第一財經表示，房地產市場表現欠佳，“金九銀十”不再出現，未來行業走勢不明朗，市場信心不足，在市場暗淡與行業信心極度脆弱之下，龍湖創始人吳亞軍辭任，成了壓垮市場信心的最后一根稻草，從而觸發了地產板塊整體下跌現象。

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上周五盤后，龍湖集團發布公告稱，創始人、董事長吳亞軍辭去公司董事長等職務。瑞銀在相關報告中將此事稱為“負面意外”（negative surprise）。

有長期跟蹤地產板塊的固收分析師向記者分析，今日地產股大跌，堪稱烏云密布下的情緒釋放。龍湖的因素是地產板塊整體調整的導火索，實際上，10月地產板塊已經跑輸大盤，原因在于今年“930新政”對市場的提振作用微弱，樓市延續低迷，資本市場對基本面越發悲觀。如今疊加吳亞軍的舉動，市場將其解讀為行業可能面臨更大的危機。

不過，上述分析師也指出，展望未來十年，地產行業的年均需求面積至少在10億平米以上，這仍然是一個足夠大的行業，“住有所居”、“住有好居”仍然是人民群眾的向往，因此當前情緒的過度悲觀是沒必要的。“本次事件帶來的情緒釋放平息之后，市場仍會回歸價值，被情緒錯殺的好公司反而會有更好的投資機會。”

值得注意的是，一向穩健的保利發展跌停。有市場人士指出，除了整個板塊的影響之外，保利三季度的表現低于市場預期。“保利的表現比去年同期差了不少，而此前有不少賣方報告都推薦說業績預期理想。”上述分析師指出。

數據顯示，保利發展今年第三季度營收456.52億元，同比減少5.82%；歸屬凈利潤22.68億元，同比減少了30.96%。前三季度營收共1563.76億元，同比增長12.99%；歸屬于上市公司的扣非凈利潤130.94億元，同比減少了3.61%。

同樣，地產絕對頭部萬科披露的三季報也讓市場失望。數據顯示，萬科第三季度營收為1307.57億元，同比增長25.28%；凈利潤48.28億元，同比減少14.43%。另外，對于前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤增速低于營業收入增速的原因，萬科在三季報中表示，主要受近年來結算項目地價占售價比上升的影響，毛利率下滑。2022年前三季度，萬科開發業務結算毛利率由2021年同期的 23.9%下降至20.7%。

許多年來，“招保萬金”一直是A股市場上地產板塊的旗幟，如今，四家公司的表現皆不理想。招商蛇口三季報顯示，公司三季度營收319.22億元，歸屬凈利潤10.7億元，分別同比下降13.96%和49.04%。前三季度，招商蛇口營收894.84億元，同比增長9.45%；歸屬凈利潤29.57億元，同比減少了53.44%，歸屬凈利潤跌幅不小。金地集團第三季度其營收249.64億元，同比增長27.3%；歸屬凈利潤13.71億元，同比減少7.59%，一樣的增收不增利。

港股方面，被業內稱作“利潤之王”的中海地產也交出了營收利潤雙雙下降的尷尬業績。今年第三季度，中海地產錄得營收175.2 億元，扣除投資物業公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經營溢利為18億元，而去年同期，中海的收入為432億元，經營溢利為80億元，相比之下，中海營收和溢利同比分別減少59.4%、77.5%。今年前三季度，中海地產的營收和溢利也同比減少。