短暫的“小陽春”之后，北京、上海等城二手房再次陷入買方市場。不少業主發現，當初認為穩賺不賠的房產配置，正面臨著有價無市、脫手難的困境。

自今年4月掛牌至今，北京東三環業主石鶴大約每月只能接待兩三名看房者，“現在買家一開口就是‘大刀’，報價要比小區同戶型已有的成交價再砍五十萬元左右。感覺買方的普遍心態是，市場還在下行，所以要出更低的價格。”

(相關資料圖)

當下的北京二手房市場，成交少了，掛牌量攀升。截至5月末，北京住建委官網數據顯示，當月北京二手房網簽1.21萬套，環比下滑13%。截至發稿，鏈家網顯示，北京二手房掛牌量為12.18萬套。中介稱：“北京二手房掛牌量的正常水平為10萬套至11萬套。”

上海中原地產數據顯示，2023年5月，上海二手房成交量為1.53萬套，環比下滑13.3%。上觀新聞5月中旬報道稱，根據中原和鏈家的數據，上海二手房掛牌量在20萬套左右，比往年有所增加。

時代財經采訪發現，業主賣房，大多是基于置換需求。掛牌之初，業主大多不愿賤賣自己的房子，然而，“不降價難以吸引帶看和成交”。為了壓價，中介也使出多種套路，如招聘演員來假裝看房、給出較低的價格，以此影響業主的心態。

有受訪業主從中介處了解到，“他們有專門的微信群，發布信息來招聘演員看房。步行來看房的演員每次給30元，騎電動車來看房的給50元，開車來的給200元。”

有業主降價百萬賣房

“為了促進成交，中介反正只有降價一個招。我也不理解，降價了誰賣不掉呀，何必找中介呢？”多名受訪的京、滬業主均有相似的感嘆。

石鶴對時代財經稱，自己掛牌的房子地處北京朝陽區較核心的地段，位于東三環外，面積約70平方米，房齡超過20年。“我的房子想掛到單價每平方米7.8萬元，可能市場希望我掛到單價每平方米7.3萬元，每平方米再便宜5000塊錢。”

石鶴想置換一套朝陽區的學區房，“孩子要上小學，明年四五月份就得報名。倒計時一年時間，我要完成換房。”

剛剛踏上賣房的征程，石鶴的心態還比較穩。中介花式勸說他降低掛牌價，石鶴尚未有松動。自從開始賣房，石鶴經常刷一些同城賣房貼。一些降價賣房的案例，讓他心有戚戚。

他提到，位于北京昌平的國風美唐小區，有房子的掛牌價一年內下調一百萬元。

時代財經從帶看該小區的中介處了解到，該小區三期有一套96平方米的三居室，曾報價636萬元，上一套同戶型、10樓的成交價為832萬元。中介稱，該小區還有一套80平方米的兩居室，報價475萬元，低于市場價一百萬元，可進一步談價。

在上海閔行區古美板塊，霏星的房子掛牌了一年也沒賣掉，其報價已由560萬元下調到500萬元以內。該套房子為一室一廳戶型，面積57平方米，2005年建成。

“我去年6月份就掛牌了，帶看量非常少。去年9、10月份的時候，我想要快速把房子賣掉，掛牌價降了30萬元。大降價的那一瞬間，吸引了一波帶看量，但是沒有成交的。”

她對時代財經表示：“今年2、3月份，我們小區有一套同戶型的房子瘋狂降價，最后以總價465萬元成交了。現在，我們有鄰居也把掛牌價降到了這個成交價的水平，但還沒賣出去。”

賣房受阻并未阻擋霏星置換的步伐。她于去年底在上海楊浦購置了一套137平方米、三房戶型的新房。因為首套房尚未賣出回款，霏星置換時背上了更多的房貸。

她稱：“手中的兩套房不是登記在同一個人的名下。第二套房我付了35%的首付，為此賣掉了幾乎所有的其他的投資，包括股票和基金。除此之外，還背了一千多萬元的房貸，每個月要還貸5萬多元。”

還有中介招聘群演壓價

在上海的賣房大軍中，紫微自覺是幸運的一員。去年8月底，她將手中的兩套“老破小”陸續掛牌，此后看房者寥寥。直到今年2月中旬，“竟然遇到神仙客戶全款買房，基本達到目標價”，以約416萬元賣掉了首套房。僅僅10天后，她又以約432萬元賣掉了第二套房。

賣掉第二套房的當天，紫微就火速購入了心儀已久的房子。她稱，置換的房子從房型、地段以及預算，都符合心理預期。該套房子總價約890萬元，紫微付了760萬元的首付，背了130萬元的房貸，“預計每個月還貸約9000多元，我們的公積金可以覆蓋掉大部分”。

回顧賣房路，紫微坦言遇到了不少的套路。她掛牌的首套房，位于長寧區北新涇板塊，約60平方米，雙南戶型，二樓。為了避免拉扯，她在掛牌之初即給出了“誠意底價”，單價約每平方米7萬元出頭，總價約425萬元。

但在掛牌前三周，中介即主導了兩次“假談”，并且換號碼、假裝不同的中介給紫微打電話。目的只有一個：告訴紫微行情非常差，掛牌價應該下調15%-20%。

紫微稱，所謂“假談”，即中介帶著“買家”上門看房。這些“買家”一般較為沉默，而中介則唾沫橫飛地砍價。每次“假談”都談了2個至3個小時，“浪費一晚上時間，談到精疲力盡”。紫微后續了解到，該名中介帶上門來的“買家”，實為老演員，周邊的中介都認識。

第一次“假談”未果后，紫微在第二天接到了7、8個電話。“他們號稱來自不同的中介，手中有意向客戶，但報價較低。我被其中一個電話氣笑了。中介說我的報價是搶銀行，上手就砍60萬元，各種PUA，說現在市場不好，現在370萬元不賣，回頭350萬元都賣不掉。”紫微后續從其他中介處了解到，這些電話都是來自同一家中介機構。

就上述說法，霏星對時代財經表示，自己也遇到過某中介冒充別家中介來電砍價。一名豪宅中介對時代財經稱，業內有些小中介機構的人可能存在招聘演員來看房、砍價的情況，自己沒有這樣做過，“我最多是請演員來刷帶看量，一次發88元的紅包”。

一二線的房產還保值嗎？

中指研究院數據顯示，5月，全國100個城市二手住宅平均價格為15786元/平方米，環比下跌0.25%，跌幅較上月擴大0.11個百分點；二手房的成交量約為1.5萬套，低于四月份的1.7萬套。

具體來看，5月各線城市二手住宅價格環比均下跌，其中，一線城市環比下跌0.04%，4月為環比上漲0.19%；二線及三、四線城市環比均下跌0.29%，環比跌幅均較上月有所擴大。

中指院市場研究總監陳文靜指出，近兩個月，多個城市二手房掛牌量出現持續增長，在需求減弱的情況下，二手房議價空間增大，市場情緒進一步降低。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對于多數城市而言，此前積累的剛性需求在今年1月份至3月份集中釋放，此后二手房需求迅速萎縮，面對超高位的掛牌量，業主下調掛牌價的比例增加。

在上海，紫微感覺到，地段較差的“老破小”降價明顯，市區次新房的價格相對堅挺、抗跌。

據其觀察，“北新涇有一半以上的‘老破小’在掛出1個月至3個月后下調了價格。反觀我置換的目標，徐匯部分板塊的次新房，絕大部分看過的房子的掛牌價一直沒有變化，甚至部分房子在今年春節前還漲了一些。哪怕預算千萬左右的改善客戶被新房市場分流很多，二手房房東的心態依然樂觀。”

多名業主和中介表示，京滬部分學區房的價格也松動了。

石鶴的置換目標為北京白家莊小學及第八十中學的學區房，或者朝陽外國語小學和中學九年一貫的學區房。中介對他表示：“你不用看網上的報價。你只要有看中的房子，就可以大膽出價。你想多少錢買，我都可以談。”

霏星手中的房子為上海平南小學及實驗西校的雙學區房，如今小區房源大降價。

在上海徐匯區，凱旋一村對口的學校為上海交大附小。中介稱，在2021年高點的時候，該小區40平方米、一房戶型的賣價為610萬元、620萬元，現在同戶型的報價為518萬元。

躲過了中介及買家的“砍價大刀”，紫微將自己的賣房經驗總結為“態度認真，心態穩，出手看準時機”。為了賣房，她將三十多個中介拉到一個群里，“讓大家卷起來”，時不時發發小紅包、提醒中介多推薦，“此外，成功促成交易者獎勵2000塊錢”。

總的來說，京、滬仍是韌性較強的市場。奔波在賣房路上的霏星和石鶴，仍懷抱希望，弱市也有機緣。

（文中石鶴、紫微、霏星均為化名。）