全球視點！11月地產股出現回暖，行業信心開始修復

隨著2022年11月28日晚間證監會支持房企股權融資這“第三支箭”的正式發射，11月29日開盤后，A股地產股強勢大漲，截至當日收盤，房地產開發板塊漲幅超7%，其中萬科A、中交地產、光大嘉寶等近40只地產股漲停。粗略計算，房地產板塊市值一天暴增1200億元。

上證地產股指數（000006）顯示，自2022年11月1月探底以來，截至11月30日收盤，已累計上漲1370.63點，漲幅26.25%。

(資料圖片)

由此可見，房地產市場預期向好，并不單純得益于這次的支持政策。自2022年10月底以來，監管層便不斷加強房企融資的支持力度，在政策持續利好下，上證地產股指數開始修復。

“第三支箭”發出后，截至目前至少有8家A股上市房企發布再融資計劃。同時，多家A股房企表示已經接到投行的合作意向，研究再融資方案。

隨著房企融資功能逐漸恢復，房企暴雷也將階段性劃上“休止符”，疊加穩經濟政策持續加碼，有望對沖行業下行預期。

11月28日晚間，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問稱，證監會支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。

繼11月11日,銀保監會發布十六條新政，到此次的“股權融資優化5條新政”，可以視為對“救項目與救企業”政策的延續，至此“三支箭”政策皆出。不同于信貸及債券受限于白名單的房企覆蓋范圍，此次新政同樣惠及風險房企，尤其是恢復上市房企并購重組、恢復上市房企再融資兩條，有利于房企打通再融資渠道。

“第三支箭”正式次日，11月29日開盤A股地產股強勢大漲，行業主力凈流入41.27億元，截至當日收盤，房地產開發板塊漲幅超7%。其中萬科A、中交地產、中國武夷、光大嘉寶等近40只地產股漲停。粗略計算，房地產板塊市值一天暴增1200億元。

港股方面，地產板塊也大幅高開，截至收盤，大發地產漲64.08%、融創服務漲25%、寶龍地產漲15.38%。

不僅是11月29日，2022年11月以來，上證地產股指數（000006）就已出現修復。

2022年11月1日，上證地產股指數探底，達5111.06點，為近一年最低，此后上證地產股指數開始逐步走高，至11月30日達近一年次新高，為6873.28點。

從2022年11月1日開盤至2022年11月30日收盤整體月k來看，2022年11月上證地產股指數漲幅達26.25%。

究其緣由，主要還是在持續政策利好下，整體市場開始出現修復。

自2022年10月底以來，監管層便不斷加強房企融資的支持力度，目前包括工農交建中郵儲六大行，以及中信銀行、上海銀行、恒豐銀行、浙商銀行、廣發銀行、興業銀行、廣西北部灣銀行、上海農商銀行、寧波銀行、浦發銀行，共16家銀行公開宣布與房企簽署戰略協議，提供提供多元化的綜合金融服務，并給予意向性授信額度。

涉及房企已達57家，包括碧桂園、萬科、龍湖集團、數十家全國性房企，以及10余家山東省內房企、8家重慶房企、12家湖北房企、5家廣西房企，意向性授信額度累計27,596.23億元。

而在“第二支箭”利好消息釋放的半個月內，已有6家房企儲架式注冊發行約1080億元。

融資端的持續利好，以及政策紓困方向從此前的“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”是11月至今市場修復的主要原因。

在“第三支箭”發布的第二天，11月29日晚，湖北上市房企福星股份率先公告籌劃定增事項，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用于公司房地產項目開發。成為“新政”后首家應聲行動的企業。隨后6家房企陸續跟進。

2022年12月1日晚間，萬科A萬科發布公告稱，公司第一大股東深圳市地鐵集團提請董事會將《關于提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》，作為臨時議案提交2022年第一次臨時股東大會審議。

據公告，該提案提請公司股東大會批準，授權董事會根據市場情況和公司需要，在A股及/或H股發行不超過各自20%的新增股份。

萬科方面表示，此次提請股東大會給予發行股份的授權，是由大股東深鐵集團發起的。一方面是大股東希望公司能積極把握政策機遇，為公司繼續堅定轉型和長期健康發展儲備資源。另一方面也是大股東和深圳市政府對萬科的堅定看好和全力支持。公司將加倍努力、不負信任。

根據公告定增比例，預計萬科可以募集資金在百億以上。

至此，已有8家A股上市房企發布再融資計劃，此外，多家A股房企表示已經接到投行的合作意向，研究再融資方案。

從目前已經發布股權融資計劃的內容來看，非公開發行股票或成為再融資中操作頻率較高的方式。非公開發行無論是發行成本、還是審批速度都優于公開發行，對于抓住政策“窗口期”’、早一天補充流動性的中小房企來說，更實際。

需要注意的是，這8家上市公司名單中出現了以往“優質”民企之外的其它民企，里面甚至包含了出險的世茂和華夏幸福，這表示其他民企也獲得了融資的可能，這對于目前僅靠“自救”的大部分房企來說，無疑是一個好消息。

我們認為房企供給側改革已漸進尾聲，整體融資環境有望得到實質性改善。隨著融資功能逐漸恢復，企業經營有望逐漸回歸正軌。

需要注意的是，政策短期內很難扭轉市場基本面。在政策信號明確的情況下，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易也將逐步回歸穩定，預計到明年二季度可能形成市場底。

對于房企來說，在短期銷售依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。