四年前，隨著首批公募REITs在滬深證券交易所上市，公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)開始進(jìn)入國內(nèi)投資者的視野。

從一級(jí)市場看，上海證券交易所已上市REITs產(chǎn)品44只，發(fā)行規(guī)模約1230億元；從二級(jí)市場市值看，截至目前，上交所44只REITs產(chǎn)品的市值達(dá)到1370億元；從二級(jí)市場交易看，滬市REITs2025年以來的日均成交額約4.37億元。從一級(jí)發(fā)行到二級(jí)交易的全鏈條，滬市REITs占全市場的比重均在七成左右，上交所正著力打造國內(nèi)REITs市場建設(shè)發(fā)展的主陣地。

市值分紅多點(diǎn)開花，各方獲得感持續(xù)提升。截至目前，全市場共有66只REITs產(chǎn)品上市，總市值超2000億元。其中，滬市44只REITs的市場表現(xiàn)尤為突出，總市值達(dá)到1370億元，較發(fā)行價(jià)復(fù)權(quán)上漲約30%，尤其是2025年以來漲幅超過20%，跑贏主要寬基指數(shù)。

REITs市場的蓬勃發(fā)展離不開各類投資者的積極參與。公開信息顯示，REITs市場投資者呈現(xiàn)多元化趨勢，除保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持續(xù)參與REITs投資外，券商自營、私募基金等投資機(jī)構(gòu)的參與度也顯著提高。日益豐富的投資者群體使得REITs投資策略不斷多元化，基于REITs投資策略的資管產(chǎn)品也不斷創(chuàng)新。未來，隨著REITs指數(shù)基金以及ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)，會(huì)繼續(xù)為市場帶來穩(wěn)定的增量資金，也有助于流動(dòng)性的改善。

“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)，市場持續(xù)擴(kuò)容增類。截至目前，上交所已上市REITs產(chǎn)品44只，數(shù)量較2023年底增加一倍，常態(tài)化發(fā)行成效顯著。除首發(fā)的各類REITs項(xiàng)目外，已上市滬市REITs的擴(kuò)募工作也在加速推進(jìn)中。擴(kuò)募機(jī)制是公募REITs生命力的重要體現(xiàn)，也是助推公募REITs市場增長的關(guān)鍵機(jī)制，能夠起到優(yōu)化資產(chǎn)組合、降低資產(chǎn)集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)。

筑牢規(guī)則制度基底，持續(xù)強(qiáng)化市場生態(tài)建設(shè)。在國內(nèi)REITs市場建設(shè)發(fā)展歷程中，相關(guān)配套制度也在持續(xù)完善創(chuàng)新。上交所按照“成熟一類，推出一類”的原則，從審核、持續(xù)擴(kuò)募、信息披露、業(yè)務(wù)操作等多個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，不斷優(yōu)化各類制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系，推動(dòng)監(jiān)管制度逐漸規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。

展望未來，REITs的覆蓋面與普及率會(huì)大幅提升；REITs所服務(wù)的資產(chǎn)類別、企業(yè)類別和資金類別會(huì)與時(shí)俱進(jìn)、持續(xù)擴(kuò)容；REITs平臺(tái)將更具市場活力和自驅(qū)力，不斷推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)制、資源要素配置效率的優(yōu)化和提升，成為我國盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要金融工具。上交所方面表示，將持續(xù)發(fā)揮資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)作用，為REITs市場各方做好服務(wù)，為REITs市場的建設(shè)發(fā)展保駕護(hù)航。